מקרקעין

מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי עוד בטרם החתימה על בקשת הרכישה וזאת כדי להגיע מוכנים לפגישה במשרד המכירות. עם החתימה על בקשת הרכישה ובטרם ייחתם החוזה עם הקבלן ויתר מסמכים נלווים, יבצע עוה"ד בעבור הרוכש בדיקות מקדמיות וביניהן, האם מדובר בקבלן הרשום ברשם הקבלנים? האם הוצאו היתרי בנייה ולמי שייכת הבעלות על הקרקע. במעמד החתימה על בקשת הרכישה, יפקיד הרוכש סכום בנאמנות אצל נציג המכירות ויקבל לידיו את החוזה ונספחיו ואת המפרט הטכני. בד"כ מקובל כי סכום זה לא יפדה, אלא בחתימת החוזה. עוה"ד של הרוכש יבדוק תקינותו של החוזה, הגינותו ועמידתו בתנאי החוק, יעביר לעוה"ד של הקבלן הערות ושינויים נדרשים להסכם המכר, על נספחיו וינהל מו"מ עד לחתימת החוזה.

בהסכמים מסוג זה, חשוב לפנות לעו"ד, טרם התקשרות הצדדים וזאת לצורך בדיקה ראשונית של מספר דברים אלמנטריים כגון: האם רובצים על הנכס שעבודים, עיקולים, חריגות בנייה, הערות אזהרה וכד', המצב הרישומי של הנכס, זהויות הצדדים ובדיקת תיק במחלקת הנדסה / ועדה מקומית. לאחר בדיקת התכנות העסקה, מחליפים עוה"ד טיוטות הסכם ומנהלים מו"מ; בין השאר נקבע הסדר התשלומים, התחייבויות המוכר והקונה ומועד פינוי הנכס. בגמר המו"מ ועם גיבוש הטיוטה הסופית, ייחתם הסכם המכר על נספחיו. עם השלמת התמורה למוכר ידאג ב"כ הקונה להעברת הנכס ע"ש הקונה.
האמור לעיל, מתייחס ברובו גם לרכישות נדל"ן אחרות כגון: מגרש, חנות, נחלה, נכס הרשום בחברה משכנת ונכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

אנשים רבים נוטים להקל ראש בחשיבות הסכמי שכירות ואינם מודעים להשלכות ולתוצאות מרחיקות הלכת שעלולות להיווצר בשל ניסוח לקוי או שימוש בהסכם שהורד מהאינטרנט. כדי להגן על הנכס שלך בעת השכרתו, רצוי לפנות לעו"ד מקצועי ולערוך הסכם שכירות, שיכלול בחובו, בין היתר, בטחונות ראויים לתשלום שכר הדירה ולפינוי המושכר. חשוב לציין, כי ההמלצה היא שגם שוכר נכס יגן על זכויותיו מול המשכיר ויפנה לקבלת ייעוץ משפטי.

על מנת לרשום בניין מגורים/בית דו משפחתי בפנקס הבתים המשותפים, יש לעבור תהליך רישום אצל המפקח על הבתים המשותפים. הרישום הנ"ל, יאפשר את ייחוד הדירות על שם בעליהן בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לרבות החלקים ברכוש המשותף והצמדות (חנייה / מחסן / קרקע), ככל שקיימות. ההליך הינו ארוך ומורכב ולבקשה לרישום בית משותף יש לצרף מסמכים רבים, ביניהם: טופס בקשה, נסח מעודכן, תשריט שהוכן ע"י מהנדס/ אדריכל/ מודד מוסמך/ הנדסאי מוסמך, הסכמה לשמש נציגות זמנית, תקנון, צו רישום לחתימת המפקח, אגרה וכל מסמך אחר שיהיה נחוץ באותה העת ובהתאם לנהלים.

לעיתים מתעורר צורך לתקן או לשנות את הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כתוצאה מתוספות בנייה, הוספת דירות, טעות סופר, הריסה או העברת הצמדות בין דירה לדירה. הליכים אלו מתבצעים בלשכת המפקח על הבתים המשותפים ולאחר מכן נרשם התיקון בלשכת רישום המקרקעין או שהתיקון מתבצע ישירות בלשכת רישום המקרקעין.

ייצוג משפטי בתחום האגודות השיתופיות והמושבים, על כל הסוגיות והנושאים הכרוכים בהתנהלות מול הגורמים הרלוונטיים (אגודה, הסוכנות היהודית ומינהל) בכל הקשור לנחלות ומשקים חקלאיים, מינוי בן ממשיך, ליווי בהליכי פיצול נחלה, הסדרת שימושים חורגים, ייצוג במכירה ורכישת משקים, לרבות העברה ללא תמורה ותשלומי שיפוי. כמו כן, טיפול משפטי בהורשת נחלות ועריכת צוואות והסכמים משפחתיים ייחודיים לבעלי נחלות במושבים, יישוב סכסוכים במושב וייצוג חבר מול אגודה.

לעיתים שותפים בנכס כלשהו אינם מעוניינים להמשיך להיות שותפים וברצונם להשתחרר מהשותפות. במידה וישנה הסכמה של כלל השותפים, לא תיווצר בעיה. כאשר אין הסכמה בין השותפים, אין מנוס מפירוק השיתוף ע"י הגשת תביעה לבית המשפט המוסמך. קיימות שתי דרכים לפירוק כאמור: חלוקה בעין – הכוונה לחלוקה פיזית, כאשר מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה באופן שכל אחד מהשותפים הופך להיות בעלים של חלקה נפרדת וחלוקה בשווי – כאשר מדובר במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, יתבצע הפירוק בדרך של מכירה וחלוקת התמורה בין השותפים.

בהתאם לסעיף 33 לחוק המקרקעין וחוק עשיית עושר ולא במשפט, ניתן לתבוע משותף אשר מבצע שימוש בלעדי בנכס מקרקעין משותף, דמי שימוש ראויים לשותפים האחרים, עפ"י זכויותיהם בנכס. התביעה תוגש בהתאם לזהות הצדדים בבית המשפט המוסמך.

בעל נכס יכול לפעול כנגד פולש / מסיג גבול / שוכר רק בדרך של הגשת תביעה לפינוי ולסילוק יד. יש להבחין בין תביעה לפינוי ולסילוק יד כנגד פולש או מסיג, לבין תביעה כנגד שוכר שאינו משלם דמי שכירות או מפר את תנאי החוזה, שאז מוגשת "תביעה לפינוי מושכר", בהתאם לסדרי דין מיוחדים. ללא כל קשר לתביעה לפינוי המושכר, ניתן להגיש כנגד השוכר תביעות נוספות לתשלום דמי השכירות או נזקים שנגרמו על ידו למושכר.

בהתאם לחוק המכר מחויב היזם / הקבלן או הקבלן המבצע מטעמם, לתקן את הליקויים במבנה בהתאם לתקופות בדק השונות לגבי כל מרכיב בדירה. ראשית, יפנה הדייר ישירות אל החברה הקבלנית וייתן לה הזדמנות נאותה לבצע את תיקון הליקויים. במידה והחברה הקבלנית מתנערת מדרישות הדייר, עומדת לו הזכות לתבוע אותה בבית המשפט המוסמך ולחייבה בביצוע התיקונים.

זכותו של אדם לפנות לבית המשפט לשם זימון נתבע לדין, זאת לשם תביעת חוב בסכום כזה או אחר. גובה סכום התביעה ייקבע ע"י מגיש התביעה בשיתוף עם עוה"ד בהתאם לערכאה אליה תוגש התביעה. עוה"ד יגיש בעבור הלקוח את כתב התביעה ו/או את כתב ההגנה במידה והלקוח הוא הנתבע. משרדנו מטפל בתביעות כספיות שונות, ביניהן תביעות מכוח חוק החוזים, אי תשלום חוב, תביעות בגין הפרת חוזה, תביעות כנגד בנקים, דמי שימוש והשבת כספים. חובה לצרף לתביעה הכספית אסמכתאות מתאימות כדי להוכיח את טענותייך. מנגד ככל שהנך נתבע בתביעה כספית יהא עליך לצרף לכתב ההגנה אסמכתאות אשר תסתורנה את האמור בכתב התביעה.

ליווי וייעוץ משפטי לעסקאות תמ"א 38 / פינוי בינוי.

הערות להסכם וניהול מו"מ עם עוה"ד של היזם, לרבות בדיקת היתכנות העסקה ומסמכים נלווים.

שמירה על אינטרס הדייר והגנות משפטיות, בדיקת בטחונות היזם ושאלת התמורה הניתנת לדייר.

משרדנו מלווה עסקאות מסוג זה מראשיתן ועד סופן, החל מהפגישות הראשונות ועד לחתימה על ההסכם.